商場(chǎng)是奢侈品的幕后推手
據(jù)悉，在沈陽(yáng)的購(gòu)物街就像置身全球所有最知名的購(gòu)物街， 只不過CHANEL變成了CNANEL；PRADA變成了PRΛDΛ；Cartier則被改為了Cairter，更離譜的是不但將HERMES變成HERWES ，還將HERMES的商標(biāo)改為了狗拉馬車……英國(guó)《每日郵報(bào)》對(duì)這種暗改名稱的“無節(jié)操”行為極盡嘲諷，不過，很多中國(guó)網(wǎng)友們對(duì)此不屑一顧，稱這在中國(guó)是業(yè)內(nèi)慣例，得意洋洋之情溢于言表。
事實(shí)上，購(gòu)物街借名牌招商的行為很常見，以往也有類似情況，不過大多只是打出一兩個(gè)知名品牌，罕見的是沈陽(yáng)萬達(dá)廣場(chǎng)這樣“一網(wǎng)打盡”的登峰造極之作。到底是什么樣的原因，讓沈陽(yáng)奧體萬達(dá)廣場(chǎng)冒著法律危險(xiǎn)招商？這可能需要了解一下商業(yè)地產(chǎn)的一些“潛規(guī)則”了。
可以說，奢侈品牌在中國(guó)態(tài)度高傲和售后服務(wù)差的原因，不但是中國(guó)人的追捧，還有商業(yè)地產(chǎn)給他們的大禮包，哪些歐洲大牌們?cè)谥袊?guó)，基本可以享受商場(chǎng)給他們?nèi)轿迥甑拿庾鈨?yōu)惠，而且面積很大。
不過，今年高端奢侈品銷售的下降，令投資回報(bào)率本就不高的商業(yè)地產(chǎn)存在更多的不確定性。第一太平戴維斯上海公司副董事長(zhǎng)、中國(guó)區(qū)商鋪部負(fù)責(zé)人朱兆榮說，奢侈品消費(fèi)下滑的現(xiàn)象目前確實(shí)大量存在，預(yù)計(jì)未來甚至可能會(huì)影響商鋪的租金收入。
為此，今年商業(yè)地產(chǎn)招商愈發(fā)困難，今年路易威登（Louis Vuitton）和古馳（Gucci）也已經(jīng)發(fā)布了不在中國(guó)開店的計(jì)劃。全球3200萬平方米的購(gòu)物中心有半數(shù)在中國(guó)，空置率未來幾年將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，沈陽(yáng)萬達(dá)廣場(chǎng)這樣火急攻心的行為倒是可以理解。
既然從最大的客戶那里弄不來錢，則要想方設(shè)法從其他商戶那里彌補(bǔ)。租金一般有按面積算和營(yíng)業(yè)額提成算，但是一些大的商業(yè)地產(chǎn)或者擁有比較好位置的商場(chǎng)則會(huì)綜合兩種計(jì)算方法，租金按最高的算。打個(gè)比方，如果按面積算月租金500萬，如果當(dāng)月營(yíng)業(yè)額提成超過500萬，則按營(yíng)業(yè)額提成算，反之按面積租金算。
試水房地產(chǎn)的背后
其實(shí)，在前幾年，奢侈品在中國(guó)做得風(fēng)生水起的時(shí)候，財(cái)報(bào)還很好看的時(shí)機(jī)，奢侈品商們?cè)噲D擺脫商場(chǎng)，實(shí)施全面直營(yíng)計(jì)劃。為此，有一些奢侈品品牌，如LV、愛馬仕開始在中國(guó)城市收購(gòu)物業(yè)，涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。
奢侈品商在進(jìn)行著全面直營(yíng)計(jì)劃的同時(shí)，還在想方設(shè)法攫取更大利潤(rùn)，看中商業(yè)地產(chǎn)的收益，在中國(guó)收購(gòu)商業(yè)物業(yè)也不稀奇。而這對(duì)于正處于水深火熱之中的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)來說，似乎是個(gè)契機(jī)。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，自購(gòu)門面意味著歐美奢侈品牌開始乘機(jī)在中國(guó)抄底商業(yè)物業(yè)，并將愈演愈烈。事實(shí)果真如此嗎？事實(shí)上，這并不意味著奢侈品商有全面置業(yè)的可能。
商業(yè)地產(chǎn)專家以及研究機(jī)構(gòu)專業(yè)人士均表示，如何選址、如何執(zhí)行一整套系統(tǒng)且持續(xù)有效的市場(chǎng)策略仍是困擾奢侈品品牌涉足地產(chǎn)的難題。而對(duì)于各個(gè)城市正深陷招商困局的商業(yè)地產(chǎn)來說，挑戰(zhàn)大于機(jī)遇，因?yàn)閲?guó)際一線品牌不會(huì)因擴(kuò)張而改變苛刻的要求，所有奢侈品品牌對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)能力、交通狀況，乃至對(duì)購(gòu)物中心的環(huán)境和配備等依然要求嚴(yán)苛。
克而瑞（中國(guó)）研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為，購(gòu)買物業(yè)只是奢侈品品牌的短期行為，租賃商鋪依然是其主要經(jīng)營(yíng)方式。專家建議，對(duì)于那些幾乎各個(gè)城市都在建設(shè)的高端購(gòu)物中心項(xiàng)目，試圖引進(jìn)這些奢侈品品牌前，要有清晰的定位，因?yàn)樵谶M(jìn)駐之前，所有奢侈品品牌都會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)水平、消費(fèi)者的承受能力、店址的交通狀況等進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研，包括這座城市的購(gòu)物場(chǎng)所如何、有多少家高檔餐廳、五星級(jí)酒店等細(xì)節(jié)都在考察范圍之內(nèi)。
