5月19日，國(guó)土資源部官方網(wǎng)站通報(bào)5起違法占地違規(guī)建設(shè)案，其中包括云南騰沖雅居樂(lè)置業(yè)有限公司違法占地、違規(guī)建設(shè)高爾夫球場(chǎng)案。
雅居樂(lè)地產(chǎn)就此事向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體回應(yīng)稱，公司已經(jīng)就事件進(jìn)行了解，騰沖項(xiàng)目該地塊的土地用途為“生態(tài)公園”，項(xiàng)目收到政府通知后，已馬上處理及時(shí)完成了整改。
在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，高爾夫一直扮演著銷售賣點(diǎn)的角色。而此次騰沖球場(chǎng)整改遭遇也再度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注雅居樂(lè)重點(diǎn)布局，已入市半年騰沖原鄉(xiāng)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的表現(xiàn)。
再涉高爾夫違建
根據(jù)5月19日公布的國(guó)家發(fā)改委和國(guó)土資源部聯(lián)合通報(bào)，云南騰沖雅居樂(lè)置業(yè)有限公司在2013年8月改變曲石生態(tài)旅游度假小鎮(zhèn)建設(shè)內(nèi)容建設(shè)高爾夫球場(chǎng)，占地792.8畝，其中耕地585.6畝。
通報(bào)指，2014年5月初，在云南省、保山市、騰沖縣三級(jí)政府督促下，云南騰沖雅居樂(lè)置業(yè)有限公司對(duì)高爾夫球場(chǎng)進(jìn)行了整改，鏟除果嶺、發(fā)球臺(tái)和球道，填埋沙坑，切斷球場(chǎng)供水系統(tǒng)，植樹綠化，消除了高爾夫球場(chǎng)特征。當(dāng)?shù)貒?guó)土資源主管部門正在履行行政處罰程序。
雅居樂(lè)地產(chǎn)回應(yīng)表示項(xiàng)目已完成了整改，但其稱“該地塊的土地用途為‘生態(tài)公園’”，這一解釋顯然與國(guó)土部指其違法占用耕地有所出入。
按通報(bào)表述，雅居樂(lè)騰沖項(xiàng)目是此次全國(guó)高爾夫球場(chǎng)清理整治工作處理的典型案例。
事實(shí)上，此次案件并非雅居樂(lè)地產(chǎn)首次陷入高爾夫球場(chǎng)違建危機(jī)。2012年5月，雅居樂(lè)海南清水灣被質(zhì)疑違反國(guó)土部禁令建設(shè)高爾夫球場(chǎng)及高爾夫組團(tuán)洋房及別墅，其后雅居樂(lè)地產(chǎn)回應(yīng)稱該球場(chǎng)為代經(jīng)營(yíng)，并非公司所有。
2012年8月，雅居樂(lè)白鷺湖項(xiàng)目曝“違法建設(shè)高爾夫球場(chǎng)、違規(guī)修建獨(dú)棟別墅及違法征地”，遭惠州市政府部門查處。
由此可見，高爾夫球場(chǎng)一直是雅居樂(lè)地產(chǎn)旅游項(xiàng)目設(shè)想的銷售賣點(diǎn)之一。此次騰沖原鄉(xiāng)項(xiàng)目重蹈覆轍，高爾夫球場(chǎng)再次遭遇整改，也連帶引起市場(chǎng)好奇，入市半年的原鄉(xiāng)項(xiàng)目目前銷售現(xiàn)狀未來(lái)前景如何？
入市半年銷售成謎
截至目前，騰沖雅居樂(lè)原鄉(xiāng)的網(wǎng)絡(luò)信息中，不少仍帶有“36洞的高爾夫球場(chǎng)位于柱狀節(jié)理地質(zhì)奇觀”、“高爾夫球場(chǎng)2013年10月底竣工完成”等字樣。不過(guò)項(xiàng)目銷售人員則對(duì)該等信息不予回應(yīng)，表示對(duì)銷售沒(méi)有影響。
據(jù)了解，雅居樂(lè)原鄉(xiāng)目前在售一期56-162㎡高層一至四房單位，帶裝修售價(jià)6300-7000元/平，35萬(wàn)/套其，165-339㎡低密度住宅，價(jià)格區(qū)間10000-20000元/平，最低175萬(wàn)/套。銷售人員稱，這些在售的都是一期貨量，其中“大戶型單位銷售會(huì)慢一些。”
資料顯示，雅居樂(lè)原鄉(xiāng)項(xiàng)目規(guī)劃面積3萬(wàn)余畝，可建筑面積9000余畝，計(jì)劃投資200億元，首期房源約2400套。2013年11月23日項(xiàng)目正式開盤，雅居樂(lè)官方指稱首批推出的200余套房源當(dāng)日售罄，銷售金額3億元。
不過(guò)，自項(xiàng)目開盤后，原鄉(xiāng)項(xiàng)目的銷售進(jìn)展則再無(wú)相關(guān)數(shù)據(jù)披露。熟悉騰沖旅游地產(chǎn)的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士則稱該項(xiàng)目銷售情況并不太理想，“小戶型有去化，但是大戶型比較難走量，而且一期2000多套貨量規(guī)模比較大，一旦銷售不力就容易拖慢節(jié)奏甚至滯銷，就算開盤當(dāng)天200多套售罄也只是占10%?！?
當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)人士介紹，雅居樂(lè)原鄉(xiāng)項(xiàng)目目前在騰沖面臨的市場(chǎng)壓力還包括同類型產(chǎn)品和價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)了解，騰沖縣近幾年已引進(jìn)了北京世紀(jì)金源集團(tuán)、云南紅塔集團(tuán)、深圳華隆集團(tuán)、云旅集團(tuán)等20多家企業(yè)，達(dá)成了19個(gè)旅游重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目協(xié)議。
并非全國(guó)的“騰沖”
數(shù)據(jù)顯示，騰沖旅游地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前呈現(xiàn)有盤量大、房源多、同質(zhì)化、價(jià)格低的特點(diǎn)，“騰沖的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目占地面積大多都是超千畝甚至上萬(wàn)畝，加上騰沖不限高層洋房建設(shè)，整體房源大?！?
“同等地理位置、景觀資源條件下，產(chǎn)品同質(zhì)化比較嚴(yán)重，基本每個(gè)項(xiàng)目主力都是洋房、低層別墅，有項(xiàng)目售價(jià)只要3000-4000元/平，而且加上麗江、版納的旅游項(xiàng)目，現(xiàn)狀已經(jīng)不是產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，而是板塊競(jìng)爭(zhēng)了?！笔袌?chǎng)人士如是表述。
據(jù)了解，之前騰沖在售的世紀(jì)城項(xiàng)目，洋房售價(jià)4730元/平起，雙拼別墅、獨(dú)棟別墅均價(jià)750-8500元/㎡。另外三個(gè)在售項(xiàng)目處奧宸納帕溪山公寓均價(jià)達(dá)到6000元/平外，自在山居和香檳莊園低價(jià)可至4000元/平。
在此次情況下，或許當(dāng)年土地成本的低廉才是雅居樂(lè)進(jìn)入騰沖的最大原因。據(jù)其2013年報(bào)，雅居樂(lè)云南騰沖土地面積儲(chǔ)備234.8萬(wàn)平方米，樓面地價(jià)僅為155元/平，如此地價(jià)成本在開發(fā)中幾乎可以忽略不計(jì)。
但低成本后，旅游地產(chǎn)仍然存在資金回籠慢的制約。根據(jù)騰沖市人民網(wǎng)站信息，雅居樂(lè)原鄉(xiāng)項(xiàng)目2013年一期總投資計(jì)劃為20個(gè)億，投入與首推銷售3億元的對(duì)比仍有較大差距，而該項(xiàng)目總投資則高達(dá)200億元。
據(jù)了解，雅居樂(lè)首次和騰沖結(jié)緣，始于2011年。2011年，雅居樂(lè)與騰沖縣達(dá)成合作協(xié)議，決意打造大型旅游地產(chǎn)。彼時(shí)，此舉被業(yè)內(nèi)解讀為雅居樂(lè)冀望在騰沖復(fù)制海南清水灣，但作為偏處西南一隅的內(nèi)陸小城，騰沖的自然景觀優(yōu)勢(shì)在海南四季如春的吸引力和便利交通和消費(fèi)面前恐怕仍然遜色。
曾有熟悉雅居樂(lè)的業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)，“清水灣是全國(guó)的清水灣，但騰沖并非全國(guó)的騰沖?！?
