財富有很多種體現(xiàn)形式，但財富的優(yōu)劣并不是一成不變。在資本市場，幾乎每一個資產(chǎn)都難免于周期性走勢，有的是幾十年，有的是一年，有的僅僅是一周、一天。投資者如何選擇那些可以長期持有，并期待能夠產(chǎn)生升值大周期的資產(chǎn)來做財富配置，就需要極大的勇氣和更多理智、淡定的思考。
2007年中國股票市場暴漲，除了一些投資者高喊能夠沖上一萬點之外，更多的人開始擔(dān)心這種暴漲不可持續(xù)。拋開制度等根本問題，任何體現(xiàn)在價格上的暴漲暴跌都離不開一個最基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識，即供需失衡。
2007年，中國股票市場投資者人數(shù)和入市資金均階段性暴增，而股票供給并未顯著增多。2007年最高的時候，股票日開戶數(shù)量超過40萬，僅前五月的開戶數(shù)量就達(dá)到了2000萬戶，是2006年全年開戶數(shù)量的4倍。2007年12月，滬深兩市總市值達(dá)到30多萬億元，短短2年時間增長了10倍。
在暴漲所致的風(fēng)險開始加劇的情況下，國家開始吸納關(guān)于股市供給不足導(dǎo)致其暴漲等分析和建議，開始增大上市力度。2007年末兩市共有上市公司1550家，截至目前，兩市上市公司已達(dá)2400家。上市公司的成倍增多并沒有增加中國股市的市值，目前市值還不足2007年頂峰時期的1/2。
供給讓中國股票市場冷卻了下來，也嚴(yán)重透支了投資者的意愿和財力。毫不夸張的說，如果按照中國人目前積累財富以及增加股票資產(chǎn)配置的能力，要消化當(dāng)前中國股票市場的這種存量供給和新增供給，可能需要超過十年的時間。而市場并沒有就此放棄一個扭曲的期待，認(rèn)為就算供給增大，好的公司股票依然可以獨(dú)樹一幟。但事實是，四年多來，諸多的藍(lán)籌股并未出現(xiàn)起色，其涌入資金至今疲弱不堪，其價格也普遍低迷。
我之所以要說中國股票市場這點事兒，是因為只想告訴投資者一個非常簡單的道理，任何資產(chǎn)價格都可以用供需調(diào)節(jié)，尤其是在股票這種增大供給方面沒有什么難度的市場，效果會非常顯著。
再說到中國房地產(chǎn)市場，其節(jié)奏跟股票市場是差不多的。自房地產(chǎn)市場開放以來，由于其市場流動性不如股票市場那么快，再加上供給速度受限，導(dǎo)致其節(jié)奏總是比股票市場慢半拍，房地產(chǎn)市場真正的大漲其實是從2008年—2011年。
當(dāng)然，就像2007年的股票市場一樣，目前對中國房地產(chǎn)市場的看法也分為兩派，一派認(rèn)為中國土地有限，房子供給會長期受限，價格會繼續(xù)上漲。另一派認(rèn)為中國房子因限購等需求受限，價格會走低。其實兩者都沒有搞清楚房地產(chǎn)市場的供給和需求到底處在何種程度。我重點要反駁的是，認(rèn)為中國土地有限，房子供給長期跟不上這種說法，它跟2009年說股票市場供給跟不上，需求量無限大一樣愚蠢。
房子不是蘿卜白菜，一套房子可以住幾十年，一次性供給非常關(guān)鍵，周期性供給影響不大。所以說不管美國、日本等房地產(chǎn)發(fā)展了多少年，其集中供給量是關(guān)鍵點，中國這十多年來所生產(chǎn)的人均房屋面積不亞于他們一百年的產(chǎn)量。面對房地產(chǎn)市場的問題，千萬不要拿“我們發(fā)展時間較短、還是黃金期”等蒙騙市場。
德國房價十年不漲，但德國經(jīng)濟(jì)并沒有因此而競爭力下降?？v觀日本房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的衰退、美國房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的次貸危機(jī)，企圖用房地產(chǎn)市場拉動經(jīng)濟(jì)的方式都釀成了不可挽回的損失，中國還沒有意識到這個問題，因為房地產(chǎn)市場比貨幣政策更具有毒品效應(yīng)。
限購可以抑制一部分需求，但限購并不會讓市場停止房地產(chǎn)建設(shè)的步伐。截至去年10月，新出讓土地住宅用地16.5萬公頃，未竣工的房地產(chǎn)用地45.5萬公頃，其中住宅用地35.5萬公頃。住宅用地二者合計52萬公頃，即52億平米，以容積率1.5計算，是78億平米，加上存量，接近100億平米的供應(yīng)潛力。城鎮(zhèn)人口人均接近20平米，這還不算今年以及今后的住宅土地供給。要知道，2008年中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就表示，按戶籍人口計算，中國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到28平方米左右。
不難預(yù)計，兩年之后，中國城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積將達(dá)到50平米。日本發(fā)展了這么多年，人均也就16平米，歐洲諸多人口稀少的發(fā)達(dá)國家人均住宅面積也不過40平米。
關(guān)于誰來支撐中國房價的問題，都是經(jīng)不起推敲的。在二三線城市，新增就業(yè)大部分靠政府投資拉動，這部分就業(yè)基本上不可持續(xù)。隨著地方債務(wù)問題日益凸顯，赤字引發(fā)的全國性財政問題將得到重視，這種情況下政府將減弱其投資意愿。政府投資的下降將導(dǎo)致城鎮(zhèn)化的減速，因為更多的民眾進(jìn)城就意味著失業(yè)。
自2008年因四萬億引發(fā)的通脹問題深深的撞擊了中國經(jīng)濟(jì)之后，目前國家不得不削減投資意愿，降低貨幣刺激力度，不得不將GDP增速預(yù)期降至7.5%。事實上用投資拉動就業(yè)和經(jīng)濟(jì)的頂峰時期已經(jīng)過去，城市新增就業(yè)人口消化現(xiàn)有住房供給的能力也開始下降。溫州、?？诘确渴械拇蠓碌皇侵袊娜浚且粋€開始。如果像2002年至2010年那樣，大批的就業(yè)人口依然會涌上溫州，溫州目前的房屋供給依然是滿足不了其需求的。這說明中國最繁榮的就業(yè)所在地也已經(jīng)呈現(xiàn)出了疲弱轉(zhuǎn)軌跡象，更何況其他地方。
我一點都不相信，一個不能擴(kuò)大就業(yè)的城市其房價能持續(xù)逆勢走高。
房地產(chǎn)市場因供給無限增大而制造的拐點依然要滯后于流動性較強(qiáng)的股市市場，在股票市場供需拐點出現(xiàn)三年之后，中國房地產(chǎn)市場的供需拐點才緩緩出現(xiàn)。請問，誰現(xiàn)在還相信買房要排隊的鬼話（全國大部分城市是不限購的）？這就像中國民眾曾排隊買股票、買基金一樣，排隊買房的歷史已成昨天中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上最為瘋狂的回憶。供需拐點的出現(xiàn)正是價格出現(xiàn)拐點的前兆。
