推開(kāi)房門(mén)，卻發(fā)現(xiàn)欠租已久的房客，正在房間里大口抽著大麻，而被挖開(kāi)的地板上也種滿了大麻，為了讓大麻茁壯成長(zhǎng)，房頂更是被改裝掛上了氣體放射燈，身為房主，你會(huì)怎么想？
五年前，正是美國(guó)次貸危機(jī)風(fēng)聲鶴唳之時(shí)，或許不會(huì)有太多人會(huì)考慮投資美國(guó)房地產(chǎn)。如今，隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步回暖，在美國(guó)已出現(xiàn)了不少中國(guó)投資客的身影，而上述便是一位中國(guó)投資客遭遇的一幕。
美國(guó)當(dāng)?shù)毓_(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2011年3月～2013年3月期間，外國(guó)人共投入825億美元在美購(gòu)置房產(chǎn)，其中中國(guó)人投資額達(dá)90億美元，在所有外國(guó)購(gòu)房者中僅次于加拿大，并連續(xù)兩年成為美國(guó)房地產(chǎn)的第二大海外買(mǎi)家。
記者針對(duì)近年來(lái)在美購(gòu)房的中國(guó)“房叔”調(diào)查顯示，盡管其中不乏成功的投資客，但在看似低成本高回報(bào)背后，也有不少“陷阱”讓中國(guó)“房叔”中招，穩(wěn)賺不賠只是個(gè)傳說(shuō)。
遭遇大麻房客
孫力博(化名)十年前赴美讀研，畢業(yè)后在波士頓一家軟件公司任職，因其畢業(yè)于紐約州水牛城的一所大學(xué)，對(duì)當(dāng)?shù)丨h(huán)境相當(dāng)熟悉，且該地區(qū)房?jī)r(jià)不高，遂決定在水牛城投資購(gòu)房。
由于孫力博住在波士頓，驅(qū)車(chē)前往水牛城單程就需7小時(shí)，所以他在水牛城雇用了當(dāng)?shù)匾粋€(gè)房產(chǎn)中介人，幫助他看房、下單及管理。
孫力博告訴記者，他在2011年購(gòu)買(mǎi)的第一套房產(chǎn)，是一個(gè)帶有2個(gè)單元的小樓，每個(gè)單元有3個(gè)臥室和2個(gè)衛(wèi)生間，其總價(jià)在10萬(wàn)美元。
按照孫力博的估算，上述房產(chǎn)單套單元的月租大約1500美元，如果每年都有租客常住，刨去維修成本和房產(chǎn)稅，每年的收益在3萬(wàn)美元左右，年收益額高達(dá)房產(chǎn)總價(jià)的1/3。
孫力博說(shuō)，這套兩單元的房子從2011年中到2012年中，都有租客入住，中介則幫助他打點(diǎn)房屋維修及保養(yǎng)等諸多瑣事，并從房租中每月抽成10%，剩下的九成則每月按時(shí)打入孫先生的銀行賬戶中。
這種遠(yuǎn)程遙控的出租模式曾讓孫先生一度感覺(jué)良好，可2012年中卻成了他投資回報(bào)的分水嶺。當(dāng)其中一個(gè)單元的房客搬走了，還未尋到新租客之時(shí)，另一個(gè)單元的租客又開(kāi)始拒交房租。
中介代理人多次郵件催討無(wú)果后，決定上門(mén)討債，叩開(kāi)了租客的房門(mén)，可眼前的景象卻讓從事房屋交易多年的中介代理人也傻了眼——房間里煙霧繚繞，租客則慵懶地躺在沙發(fā)上吸大麻，客廳的木地板則被租客撬開(kāi)，鋪上了厚厚的黃土，上面還種植著叫不出名字的植物，經(jīng)過(guò)多方求證才知道，租客在客廳培土種的植物也是大麻。
而為了彌補(bǔ)客廳中日照不足的問(wèn)題，上述租客還買(mǎi)來(lái)了氣體放射燈，對(duì)室內(nèi)種植的大麻進(jìn)行照射，令其茁壯成長(zhǎng)。
孫力博通過(guò)中介對(duì)房客下了逐客令，可是他們卻置之不理，無(wú)奈之下，他只能通過(guò)法律程序?qū)⑺麄儭罢?qǐng)”出去。
因?qū)O力博人在波士頓工作，每次參加法院出庭都要驅(qū)車(chē)7小時(shí)趕往水牛城，為此他只好花了500美元聘請(qǐng)了一個(gè)律師代他出庭，幾經(jīng)折騰，孫先生終于在3個(gè)月后，將這個(gè)不靠譜的房客趕走。
房客走后，留下大量需要修理的地方，客廳的地板需要重鋪，被破壞的門(mén)窗也要修理，僅維修就花了將近3個(gè)月的房租，加之驅(qū)逐租客用的3個(gè)月時(shí)間，孫力博于是損失了半年房租。
租客的素質(zhì)直接決定了房產(chǎn)投資的回報(bào)。孫力博對(duì)記者表示，下次他再找租客，一定要先做好租客的背景以及犯罪記錄調(diào)查。
訴訟
投資風(fēng)險(xiǎn)往往與投資回報(bào)成正比，在美投資購(gòu)房亦是如此。
有了上述投資經(jīng)驗(yàn)，孫力博決定冒險(xiǎn)再購(gòu)置了一套總價(jià)在15000美元的房子，這棟房子內(nèi)亦包含2個(gè)單元，每個(gè)單元有3個(gè)臥室。
吸引孫力博及時(shí)購(gòu)房的直接原因無(wú)外乎低價(jià)，但“便宜無(wú)好貨”的理論同樣也在美國(guó)適用。
這套房屋在美國(guó)屬于危房，房齡高達(dá)100年，且破舊不堪，需要大范圍整修，如果將房屋全面修好，其市值可立漲至3萬(wàn)美元，每個(gè)單元的租金為1000美元，想到立刻翻倍的房屋市值，加之日后可以長(zhǎng)期租賃的附加值，孫力博毫不猶豫地再次出手。
房屋過(guò)戶以后，孫力博遠(yuǎn)程遙控，拜托中介代理人幫助他裝修房子，地板、廚房、浴室甚至屋頂都需要重新翻修，僅這些費(fèi)用就達(dá)15000美元，與房屋購(gòu)入價(jià)格相當(dāng)。
由于孫力博身處外州，無(wú)法時(shí)時(shí)監(jiān)工，房子裝修拖了半年也沒(méi)有動(dòng)工。而半年后，他更是收到了一份政府公文，說(shuō)要收回這套房屋，并稱該房屋已經(jīng)被拍賣(mài)給了第三方。
多方打聽(tīng)后，孫力博發(fā)現(xiàn)，他購(gòu)買(mǎi)的便宜房產(chǎn)是債務(wù)房。
這套房產(chǎn)在掛牌賣(mài)給孫力博的時(shí)候，當(dāng)時(shí)的房主就已經(jīng)欠稅1800美元，房主急于脫手，隱瞞了房屋欠稅的事實(shí)，孫力博購(gòu)房后就自然繼承了債務(wù)。
而政府催債時(shí)又通知的是前房主，過(guò)戶后，孫力博并沒(méi)有收到催討稅收的政府公函，前房主既已將房屋售出套現(xiàn)，自然是裝聾作啞，政府在催討稅款無(wú)果后，隨即低價(jià)拍賣(mài)了該房屋，用拍賣(mài)款抵稅，這才有孫力博收到的拍賣(mài)公文。
如果不討說(shuō)法，孫力博將面臨“房財(cái)兩空”的局面。他急忙又趕往水牛城，到當(dāng)?shù)胤ㄔ荷暝V，陳述自己并不知情，交易信息滯后也使政府在通知上出現(xiàn)過(guò)錯(cuò)，并未通知到他。
經(jīng)過(guò)冗長(zhǎng)繁雜的司法程序后，孫先生終于保住了房子，補(bǔ)交了1800美元的稅款，并又掏了2000美元用以支付訴訟費(fèi)用。
“這種局面本來(lái)是可以避免的?！睂O力博說(shuō)。他當(dāng)時(shí)因?yàn)榉课菘們r(jià)低，再花重金聘請(qǐng)律師顯得有些“劃不來(lái)”，加之一次性付清房款，手頭緊張便沒(méi)有聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)律師去查房屋的案底。
隨著中國(guó)買(mǎi)家大量進(jìn)入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，像孫力博這樣因投資房產(chǎn)而卷入產(chǎn)權(quán)糾紛的案例層出不窮。
紐約州執(zhí)照律師陳芝媛(JennyChan)在接受記者采訪時(shí)表示，過(guò)戶前，房產(chǎn)律師一般會(huì)要求投資者購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，其目的在于當(dāng)房產(chǎn)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛時(shí)保護(hù)買(mǎi)家利益。有些一次性付款的投資人為了省錢(qián)，就選擇不買(mǎi)，但風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之而來(lái)。
一些華人投資者也會(huì)貪圖便宜去淘一些明顯低于市價(jià)的“拍賣(mài)屋”，有些投資人甚至不知所購(gòu)房屋屬于“拍賣(mài)屋”，若稍有不慎，極易卷入產(chǎn)權(quán)糾紛。
蔡先生也是一個(gè)來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的買(mǎi)家，他在中介的指引下很快看中一套坐落在紐約皇后區(qū)的房產(chǎn)，但在房屋交割落戶時(shí)，卻惹上了麻煩。
原來(lái)該套房屋的賣(mài)家是一個(gè)香港藝人，該藝人因?yàn)樨?cái)務(wù)出現(xiàn)危機(jī)無(wú)力償還房貸而被銀行收走了房子，房屋就成了“拍賣(mài)屋”，房屋原來(lái)的房東也就自動(dòng)失去了房屋產(chǎn)權(quán)。
就在這套房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)歸屬銀行的前提下，該藝人依舊以房東姿態(tài)出現(xiàn)并銷(xiāo)售房屋，虧得蔡先生的律師在房屋過(guò)戶時(shí)發(fā)現(xiàn)了這個(gè)問(wèn)題，及時(shí)終止了交易，才避免卷入這場(chǎng)產(chǎn)權(quán)糾紛。
陳芝媛強(qiáng)調(diào)說(shuō)，投資人在選擇購(gòu)房律師時(shí)切勿一味輕信廣告，律師在業(yè)內(nèi)的口碑非常重要，一個(gè)專(zhuān)業(yè)的律師可以幫助投資人規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，從而減少許多不必要的損失。
法學(xué)背景好投資
相較于上述投資者頗為坎坷的投資經(jīng)歷，紐約執(zhí)照律師及法學(xué)博士王小蔓(化名)在曼哈頓的購(gòu)房經(jīng)歷就順利得許多。
與美國(guó)其他州不同，紐約州并未規(guī)定房屋交易過(guò)程中必須要有房屋中介參與，由于擔(dān)心被中介“忽悠”，王小蔓自己上了一個(gè)房屋中介培訓(xùn)課程，搖身一變成了自己的房屋買(mǎi)家代理人。
王小蔓在曼哈頓的律師事務(wù)所工作，經(jīng)過(guò)一番搜索，她很快看中曼哈頓五十五大道第八街一套標(biāo)價(jià)75萬(wàn)美元、一室一廳的公寓，由于客廳和臥室均朝南，很多中國(guó)人都喜歡這套房子。
王小蔓慶幸自己在這套房子剛拋售時(shí)就被她及時(shí)看到，她是第一個(gè)去看房的買(mǎi)家，看后就立刻下單了，這套公寓的房東來(lái)自南歐，是一個(gè)職業(yè)投資人，頗講誠(chéng)信。
王小蔓對(duì)記者說(shuō)，今年3月以來(lái)，曼哈頓的房產(chǎn)進(jìn)入交易活躍期，年初時(shí)，買(mǎi)家還可以在掛牌價(jià)的基礎(chǔ)上再砍掉10%成交，現(xiàn)在砍價(jià)的空間已經(jīng)很小了，賣(mài)家不加價(jià)就很不錯(cuò)了。
而王小蔓所購(gòu)入的這套公寓的成交價(jià)即是它的掛牌價(jià)，出租后每月的租金在3500美元左右，但公寓每個(gè)月要繳納800美元的管理費(fèi)，以及每月800美元左右的地產(chǎn)稅，刨去這些成本，房租的純利潤(rùn)僅1900美元，房租年收益率僅為3%。
王小蔓表示，雖然這套曼哈頓的房產(chǎn)租金回報(bào)率很低，但房產(chǎn)的地理位置極佳，升值空間大，保值性和抗跌性好，而這套一室一廳的公寓在2002年的市值是25萬(wàn)美元，10年后便翻了3倍。
記者遭遇的另一個(gè)成功的中國(guó)投資客周力(化名)，也擁有法學(xué)背景，與那些在曼哈頓島一擲千金購(gòu)房的富豪不同，擁有法學(xué)博士學(xué)位的他，辛苦在紐約打拼多年后，攢下了人生中的第一個(gè)100萬(wàn)美元。
去年周力開(kāi)始盤(pán)算著投資美國(guó)房地產(chǎn)，由于美國(guó)的認(rèn)證律師可以直接在房產(chǎn)交易中充當(dāng)房屋中介，無(wú)須另行考證，在交易過(guò)程中也可以直接扮演律師角色，每筆交易可省去約為房產(chǎn)價(jià)值6%的中介費(fèi)和幾千美元的律師費(fèi)，若交易次數(shù)頻繁，還是能省下一筆相當(dāng)可觀的費(fèi)用。
因此，周力有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。他把投資目光集中在了康涅狄格州(Connecticut)的費(fèi)爾費(fèi)爾德(Fairfield)和斯坦福德(Stamford)地區(qū)。
該地區(qū)比鄰紐約市，且租金回報(bào)率較高，房產(chǎn)價(jià)格在美國(guó)屬于中等偏上。周力的房產(chǎn)交易大多以現(xiàn)金為主，遵循快進(jìn)快出原則，他一般選擇底子好、裝修一般的房子，成交后立即裝修改造，然后出租，待升值后立刻賣(mài)掉。
周力對(duì)記者說(shuō)，他去年入手一套兩室一廳的房子，成交價(jià)格12萬(wàn)美元，裝修和翻新后，房屋煥然一新，加之今年房?jī)r(jià)略漲，上個(gè)月以22萬(wàn)美元賣(mài)掉，凈掙10萬(wàn)美元。
周力表示，投資房產(chǎn)需要有敏銳的嗅覺(jué)，在那些價(jià)格低廉、回報(bào)率高的房子剛投入市場(chǎng)時(shí)就及時(shí)下單。
周力去年淘到的房子比市場(chǎng)價(jià)低10%～15%，加之今年房子又漲了10%，增值空間至少在20%以上。
而由于現(xiàn)金交易，省去了貸款的麻煩，資金到位快，比較受到賣(mài)主青睞。周力甚至去年中全心全意撲到了房產(chǎn)投資，每天的工作就是搜索房子、買(mǎi)入、裝修、出租、賣(mài)出。
一年經(jīng)手了17次房屋交易，本金100萬(wàn)美元，經(jīng)過(guò)多次倒手，周力去年的凈利潤(rùn)就高達(dá)300萬(wàn)美元，為了專(zhuān)心投資房產(chǎn)，他已經(jīng)放棄了律師的工作，全職打理自己所投資的房產(chǎn)。
